來源：華夏時報

　　華夏時報記者 李凱旋 北京報道

　　中海一天就花了153億元。11月29日，中海以153.32億元的價格摘得了朝陽區(qū)年內(nèi)第二宗組團(tuán)地塊。同時，這宗組團(tuán)地塊的價格也打破了北京單筆土地出讓金的紀(jì)錄。但是，北京土拍的“好戲”遠(yuǎn)沒有落幕。

　　據(jù)悉，海淀朱房村的兩宗地塊出現(xiàn)在北京2024年度第六輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，兩宗地塊不設(shè)置地價上限，也不設(shè)置銷售指導(dǎo)價。據(jù)悉，海淀朱房村的兩宗地塊條件優(yōu)越，備受市場期待。

　　中海153億元拿下“地王”

　　公開資料顯示，此次的組團(tuán)地塊包括朝陽區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項目地塊、小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級開發(fā)項目地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項目地塊。此次的組團(tuán)地塊是名副其實的“巨無霸”，其總建設(shè)面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模為39.4萬平米，總起始價就為153億元。

　　最終，此次的組團(tuán)地塊沒有觸及到175.95億元的價格上限。計算來看，中海給出的153.32億元的價格使得地塊的溢價率為0.21%。同時，由于地塊對于房企的資金要求較高，其最終也是僅有中海和華潤兩家房企報名參拍。

　　今年6月份，朝陽首次推出“組團(tuán)地塊”，與這次一樣，也為“酒仙橋+X”的模式。彼時，中建智地聯(lián)合體以112億元的底價將上述組團(tuán)地塊納入囊中。目前，朝陽區(qū)“組團(tuán)地塊”采用“住宅+產(chǎn)業(yè)+配套”的模式。“‘組團(tuán)’的操作可以理解為肥瘦相間，也可以理解為多業(yè)態(tài)用地并列供應(yīng)，對房企打造復(fù)合型產(chǎn)品和對超級大盤的開發(fā)具有較大的考驗。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時報》記者表示。

　　同日，北京還成功出讓了豐臺新宮的一宗地塊。該地塊被福州裕斌以24.345億元的價格摘得，溢價率為0.1%。值得關(guān)注的是，該宗地塊原計劃在今年9月份競拍，但因故終止出讓。相比較首次出讓，該宗地塊的土地面積從此前的5.39萬平米縮減至3.04萬平米，起始價也從52億元下調(diào)至24.32億元，但起始樓面價幾乎保持穩(wěn)定，為4萬元/平米。

　　為何敢豪擲百億元

　　對當(dāng)下花錢應(yīng)該十分謹(jǐn)慎的房企而言，153億元絕不是個小數(shù)目。那么，此次為何中海和華潤兩家房企敢于報名拿下“巨無霸”？朝陽區(qū)在推出“組團(tuán)地塊”時，曾受到頗多質(zhì)疑。中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱對《華夏時報》記者表示，為了能夠順利出讓，朝陽對地塊的控高、建筑規(guī)模等指標(biāo)均進(jìn)行了優(yōu)化，對房企而言更加友好。

　　“上述調(diào)規(guī)利好于企業(yè)，在保證企業(yè)利潤空間的前提下，幫助企業(yè)減輕商業(yè)運營壓力，幫助企業(yè)資金快速回籠。”張凱對《華夏時報》記者表示。

　　此外，在此次“組團(tuán)地塊”出讓前，首宗“組團(tuán)地塊”可以說是賣了一個好價錢。《華夏時報》記者了解到，首宗“組團(tuán)地塊”中的酒仙橋地塊打造了北京宸園項目。“非常搶手，那個項目可是賣火了，首期開盤就售罄。”一位房產(chǎn)中介對《華夏時報》記者表示。目前，兩宗“組團(tuán)地塊”中酒仙橋地塊的銷售指導(dǎo)價均為12.5萬元/平米。“這次出讓的酒仙橋地塊有北京宸園珠玉在前，又有調(diào)規(guī)加持，再疊加中海的產(chǎn)品力，自不必多說。”張凱如此表示。

　　對于中海而言，“組團(tuán)地塊”中小紅門地塊后續(xù)在去化上或許存在一定壓力。十八里店地塊承接國貿(mào)、大望路、雙井區(qū)域的置換需求，周邊的金隅云筑、朝央和煦項目的去化率均較為可觀。“而小紅門地塊界面老舊雜亂，周邊在售項目開盤一年有余網(wǎng)簽率不足70%，去化速度并不理想。”張凱表示。

　　二手房市場持續(xù)火熱

　　中海敢于百億元拿地的另一大底氣或許來源于市場。11月份，北京二手房的成交量延續(xù)了10月份高位成交的態(tài)勢。根據(jù)北京住建委披露的數(shù)據(jù)，截至28日，11月份，北京二手房的網(wǎng)簽量為16976套，環(huán)比上月同期上漲21.1%，同比2023年同期則是上漲52.2%。麥田房產(chǎn)方面預(yù)計，全月北京二手房網(wǎng)簽量在1.8萬套左右，將超過10月份，再創(chuàng)今年新高。

　　同時，伴隨著二手房的快速成交，北京二手房的掛牌量持續(xù)下降。麥田房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京二手房掛牌量環(huán)比上月下降2.5%。同時，與上月相比，北京二手房議價空間下降0.35個百分點，自“9·30新政”后已經(jīng)連續(xù)兩個月下降。

　　麥田房產(chǎn)方面認(rèn)為，一般而言，議價空間可以反映買賣雙方對市場預(yù)期的變化。議價空間持續(xù)降低，一方面表明新政后業(yè)主對市場信心在不斷恢復(fù)，另一方面則說明購房者對市場的樂觀預(yù)期和入市的急迫性有所增加。

　　同時，近期北京持續(xù)加碼對樓市的優(yōu)化政策，降低了一系列購房交易稅費，并將在12月份取消普通住房與非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，麥田房產(chǎn)方面認(rèn)為，北京二手房交易中置換需求占比很大，政策的影響隨著時間推移逐步傳導(dǎo)至改善市場，再疊加稅費新政，預(yù)計12月份北京二手房的改善需求會顯著增加。